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Anno 8
Numero 25

 

Direttore responsabile
Antonia Geninazza

Registrazione Tribunale di Roma n° 542/98 del 18.11.1998

Arcobaleno è una testata regolarmente registrata, ne è vietata la riproduzione, anche se parziale, senza preventiva autorizzazione.

 

 

 

 

Il Consulente

 

 

LE ASTE GIUDIZIARIE
L’affare apparente

Stefano Martello

Meno pittoresche, ma sicuramente più concrete e veloci: le aste giudiziarie, che riguardano soprattutto gli immobili, e che sono disciplinate dalla Legge 302/1998.
Per molti si tratta di un vero affare, di una possibilità per acquistare immobili, anche prestigiosi, a prezzi veramente stracciati, ma quali sorprese possono essere in agguato prima e soprattutto dopo l’aggiudicazione?
Per rispondere a questa domanda, è necessario prima attuare delle precisazioni: innanzitutto le aste non devono essere viste come una possibilità per arricchirsi, niente speculazioni quindi, anche perché esistono già delle figure professionali che seguono tutte le vendite, pronte a lanciare una offerta se giudicano il prezzo vantaggioso ed interessante.Inoltre è bene non montarsi la testa, anche quando ci si ritrova soli ad una asta con un prezzo base molto basso ed un lotto particolarmente invitante; non è detto, infatti, che l’aggiudicazione dell’immobile in sede d’asta comporti automaticamente lo status di proprietario.

Per iniziare, esistono due tipi di aste: quelle per incanto e quelle senza incanto; queste ultime assomigliano alle gare di appalto in busta chiusa dove, per poter partecipare, bisogna necessariamente fare una offerta scritta con carattere vincolante.
Ma la maggior parte delle aste è costituita dal tipo con incanto dove, dopo una attenta valutazione del prezzo base dell’immobile e dopo una altrettanto attenta perizia, se favorevoli all’acquisto, bisogna versare la cauzione, generalmente pari al 25% del prezzo base.
Per essere informati sulle aste giudiziarie, esiste per ogni provincia un apposito periodico – Il Foglio Annunci Legali - , difficilmente reperibile in edicola, ma a cui è facile abbonarsi; altro passo importantissimo sarà costituito dalla visita dell’immobile, ma attenzione, perché tale passo, essenziale per una attenta valutazione, potrebbe risultare difficile, soprattutto se la casa è ancora abitata dal legittimo proprietario ancora speranzoso di poter risolvere in maniera meno drastica i suoi problemi con i creditori.
Non riuscendo a visitare l’immobile, l’unica speranza è costituita dalla perizia allegata al fascicolo depositato nel Tribunale, dove è possibile visionare foto dell’immobile e dove, soprattutto, è possibile scoprire eventuali irregolarità edilizie, anche se, pur in presenza di tali irregolarità, queste vengono sanate entro quattro mesi dal trasferimento dell’immobile in capo al nuovo proprietario, attraverso la legge sul condono edilizio del 1985 (gli oneri economici del condono –è bene ricordarlo– sono però tutti esclusivamente a carico dell’acquirente).
Ultimo elemento importante viene costituito dal possibile mutuo ancora in corso sull’immobile venduto all’asta; in tal caso il fortunato vincitore dell’asta avrà la possibilità di rilevare il mutuo, chiaramente sopportando l’onere delle rate scadute (quindi il tutto sarà conveniente solo nel caso di un tasso d’interesse molto basso, evenienza del tutto improbabile!).
Altro importantissimo problema è causato dal prezzo residuo dell’immobile che deve essere versato entro due mesi, un tempo troppo breve rispetto ai tempi dilatati in uso in campo immobiliare, un tempo che non permette nemmeno la richiesta (e l’ottenimento!) di un mutuo.
Chi non paga il saldo nei termini sopra elencati perde comunque la cauzione e, qualora l’immobile venga venduto ad un prezzo più basso rispetto a quello precedentemente stabilito, è obbligato a versare la differenza, meno chiaramente la cauzione già depositata.
A fronte di queste incombenze economiche, si contrappone una attesa estenuante per ottenere il tanto sospirato decreto di trasferimento, sostitutivo dell’atto notarile, e necessario per la formale investitura di "proprietario", nonché per un libero godimento dell’immobile.
Senza contare che il giudice può sospendere la vendita, quando ravvisa che il prezzo di aggiudicazione sia palesemente e notevolmente inferiore al prezzo di mercato, dando il via a lunghi quanto incerti contenziosi giudiziari.
Tutto questo solo per realizzare l’affare della vita!